开盘(pan)给出整体折扣约九三折+2万(wan)的购物卡，折后均价约6.32万(wan)/平，折后单价约5.82万(wan)-7.51万(wan)/平，折后总价区间约479.88—837万(wan)/套(tao)。

同样都是(shi)82平的起步总价门(men)槛就相差了约48.42万(wan)/套(tao)。

虽(sui)然是(shi)不同楼栋，朝向也有所差别，但(dan)如今中(zhong)介代理的渠道，首(shou)批房(fang)源可以给到88折，而(er)新推出的暂时(shi)91折。

无论从哪(na)个角度看，早买的业主还没来得及享受，就已经吃了亏。

事实上，项目如果仍然“死扛”也并(bing)不现实。

一方面，开发商需销售回款，另一方面市(shi)场环境收缩。

就新房(fang)来看，深圳各区在售新房(fang)最多是(shi)龙华区，据统(tong)计(ji)约有11550套(tao)在售，按(an)照月均去化500+套(tao)的节奏，去化周期超(chao)过20个月。

这仅仅是(shi)存量的，今年(nian)预计(ji)还会有近万(wan)套(tao)住宅房(fang)源入(ru)市(shi)，然后今年(nian)龙华位于白石龙地铁站(zhan)附近新出让的地块未来预期还能再带来约2000套(tao)的住宅。

总的来说，整个区域就是(shi)库存严重的区域。

而(er)项目旁(pang)，一路之隔就是(shi)金地宸(chen)峯府，从去年(nian)11月就已经吹风(feng)入(ru)市(shi)，产品(pin)定位就是(shi)刚改类(lei)型。

六(liu)百多套(tao)房(fang)源，虽(sui)然户型面积段有错位，鸿荣源尚云的面积段和(he)面积门(men)槛更小一些，但(dan)面积段也还是(shi)会有重合的部分。

更重要的是(shi)，现在就是(shi)降价的市(shi)场氛围(wei)，友商都在极力促销的情(qing)况下，打不过就只能加入(ru)。

现在项目周边(bian)的二手房(fang)也回调了不少。

比如风(feng)和(he)日丽花园二期，高(gao)峰的时(shi)候成交单价去到6万(wan)+/平，去年(nian)12月81平3房(fang)成交了一套(tao)总价341万(wan)的房(fang)源，折合单价约4.21万(wan)/平。

再比如一路之隔的鸿荣源壹(yi)城中(zhong)心，五(wu)区今年(nian)1月成交一套(tao)72平户型，成交总价约411万(wan)，折合单价约5.71万(wan)/平；同月六(liu)区成交一套(tao)89平户型，成交总价约572万(wan)，折合单价约6.43万(wan)/平。

要知道，鸿荣源壹(yi)城中(zhong)心五(wu)区、六(liu)区在2016年(nian)开盘(pan)，毛坯均价就是(shi)约5.3万(wan)-6.5万(wan)/平。

但(dan)价格便宜了以后，鸿荣源尚云的老业主就很难坐得住了。

一方面辛辛苦苦省下来的钱，咬牙才(cai)上车项目，而(er)且相比一期，二期降价的幅度超(chao)出预期。

另一方面开发商给出的二期花园偏小，一期花园设(she)置更好(hao)的降价理由难以接受。

但(dan)更重要的是(shi)，售后体验并(bing)不满意。

截至当前（3月6日），鸿荣源尚云一期在深圳市(shi)房(fang)地产信息平台上签约或者备案才(cai)208套(tao)，不算延迟的数据，去化刚过三成。

还剩余这么(me)多的货(huo)量，想要快速(su)清盘(pan)，不降价真的太难了。

那么(me)在这样的市(shi)场之下，有没有既让开发商降价卖掉房(fang)子，又能让老业主心里舒服一点的办(ban)法？

也不是(shi)没有，在其他项目身上，已经给出答(da)案，就是(shi)分批推出“工抵房(fang)”。

基本上可以说，这种(zhong)方式，任何一个项目都可以丝滑地绕开规则(ze)，让老业主也不至于心态不平衡，

项目第二批推售的房(fang)源便宜了，是(shi)不是(shi)就适合闭眼(yan)上车？

虽(sui)然价格上有让步，但(dan)考(kao)虑项目整体的情(qing)况，还是(shi)需要再观望一下的。

一方面，正如前文提(ti)到，降价是(shi)趋势，后续剩余货(huo)量不少的情(qing)况下，会不会继续加大折扣优惠力度呢？谁也说不准。

另一方面，二期相比一期便宜，其中(zhong)最大的原因就是(shi)朝向和(he)小区的格局。

项目一期朝南(nan)一侧（即靠玉华花园一侧）视野更好(hao)一些，遮挡建筑少一些，而(er)二期朝北（即工业路一侧）既有差不多高(gao)度的办(ban)公写字楼，未来金地宸(chen)峯府会建成5栋约150m住宅（45-49层）和(he)办(ban)公塔楼（35层），视线也会进一步被遮挡。

而(er)且楼间距并(bing)不小，特(te)别是(shi)二期，楼栋密度视觉上更大一些，2栋二单元未来居住和(he)写字楼对视，一单元和(he)金地宸(chen)峯府对视，都是(shi)有可能的。

更重要的是(shi)，二期住宅总户数是(shi)612户，但(dan)小区包含(han)了600户公共租赁住房(fang)，大量租户同住还有写字楼对视的体验，相信有经验的业主会深有感受，无需多说。

除此以外，如果特(te)别着急居住的，把交房(fang)时(shi)间考(kao)虑进去，可能会让人(ren)有些失望。

目前项目已经是(shi)准现楼的状态，主体已经封顶，外墙慢慢在装修。

（项目实拍）

但(dan)有网友表示，年(nian)前去看过，销售表明2024年(nian)底可以交房(fang)，当再度去了解(jie)二期的时(shi)候，销售透露交楼时(shi)间1、2期同步，预计(ji)要延迟至2025年(nian)年(nian)中(zhong)。

所以交房(fang)预计(ji)时(shi)间不排除会比预期的久一些。

第三点，也不得不提(ti)的是(shi)，周边(bian)很可能会有持(chi)续长(chang)时(shi)间的噪(zao)音和(he)粉尘困(kun)扰(rao)。

因为附近有大量的改造建设(she)项目，规划兑现周期长(chang)。

如和(he)项目一路之隔的金地宸(chen)峯府、中(zhong)洲及灿源的项目等，都在陆陆续续改造建设(she)中(zhong)。

现在投住分体更明显后，大家追求居住的体验会跟着升级，对环境的要求也会越来越高(gao)，所以后期的这些综合因素，能让整个项目的居住体验也跟着打折。

所以如果是(shi)特(te)别在意居住环境，居住氛围(wei)，考(kao)虑的时(shi)候就需要更加谨慎了。