原来租客还可享有“优先承租权”，如何保障？丨我来帮你忙
租赁合同到期想续租该怎么办？
在原先的房屋租赁合同中
没有约定优先承租的条款
承租人享有“优先承租权”吗？
做客本期《我来帮你忙》节目的嘉宾：全国模范人民调解员、上海市首席人民调解员、闵行区联合人民调解委员会调解员顾玉娟通过近期调解的一个案例为大家详细解读相关法律法规。
顾玉娟
全国模范人民调解员、上海市首席人民调解员、闵行区联合人民调解委员会调解员
2020年7月18日陶某（化名）与房东张某（化名）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定张某将其拥有的在闵行区某处的住宅出租给陶某，约定租赁期限为3年，每月租金为4500元。合同中还约定，租期届满前15日内双方可以协商续租事宜。合同签订后，陶某对房屋装修后一家人居住。在租期届满前夕，陶某因忙于工作，没有找房东协商续签续租事。2022年7月20日，房东张某通知陶某，双方租赁合同在7月20日解除。该房屋已经出租给第三人并签订了《房屋租赁合同》。要求陶某在7月30日前搬走。陶某认为房东在没有通知自己的情况下就将房屋直接出租给他人，严重损害了承租人对该房屋的“优先承租权”，随即要求房东张某撤销与第三人签订的《房屋租赁合同》，并要求房东与他续签3年的房屋租赁合同。
房东张某表示自己与陶某当初签订的《房屋租赁合同》已经到期，在租赁合同中，双方并没有对承租人的“优先承租权”作出任何约定，因此陶某没有“优先承租权”，必须尽快搬离。双方围绕优先承租事项各执一词、争执不下。无奈之下，承租人陶某向闵行区人民调解中心申请调解。
那么，承租人陶某在原先的房屋租赁合同中没有约定“优先承租”的情况下想优先续租在法律上能得到支持吗？
顾玉娟在节目中表示，我国在2021年1月1日颁布的《民法典》中有相关的法律法规。将“优先承租权”从以往交易习惯中的意定权利上升为一种法定权利，加大了对承租人权利的保护。《民法典》734条规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原来租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。由此可见，本调解案例中，即使承租人陶某在先前的《房屋租赁合同》中双方没有约定优先承租的相关条款，对该承租房屋也享有“优先承租权”。
但《民法典》中遵循公平原则，在规定承租人享有“优先承租权”的同时，对其权利也有相应的约束。
1.租赁期届满之后，在原出租人有意愿继续出租房屋的情况下，原承租人才能享有“优先承租权”。如果租赁合同到期，出租人把房屋收回后自己居住，原承租人就没有“优先承租权”。同时，如果出租人出卖该房屋的，法律赋予承租人享有优先购买的权利。
2.原承租人与新租赁人同等条件。只有在原承租人与新租赁人（即潜在的第三人）开出同等的条件，例如在租金价格、付款方式、租期长短等相同的请况下，原承租人才能享有“优先承租权”。
3.诚信履约是行使“优先承租权”的条件之一。原承租人在履行租赁合同期间有违反合同中约定条款行为的，就失去优先承租权。例如，承租人违反合同约定有拖欠房屋租金的、违反合同约定在房屋内饲养宠物的、违反合同约定擅自转租房屋等等，承租人就失去优先承租权利。
那么，“优先承租权”遭受侵害后应该哪些方面进行维权？
顾玉娟表示，参照《民法典》728条规定，出租人没有履行通知义务，在没有通知承租人的情况下，直接与第三人签订房屋租赁合同的，原承租人得知之后有权请求以同等条件续租该房屋。如果出租人拒绝承租人签订租赁合同要求的，出租人的行为就侵害了承租人的优先承租权。承租人的优先承租权受到侵害的，可以请求出租人赔偿相关损失。但不影响出租人与第三人签订的房屋租赁合同效力。（出租人与第三人有串通行为的除外）。
在具体司法实践中，出租人未履行通知义务的，承租人优先承租权受到侵害的，不得不另外寻找租赁同等的房屋时，需要支出的“中介费”和“搬家费”（这是承租人的直接经济损失）由房东赔偿；另外可以要求补偿租赁“房屋差价”——这个“房屋差价”是指按照市场价租赁同等条件房屋的价格，与出租人将房屋出租给第三人价格之间的差额。一般要在同一地区租赁市场上调查询价后核实。
在了解了相关法律法规后，房东张某表示愿意取消已与房屋租赁中介机构签订的“租房居间协议书”，协议书中拟定的租期为3年，每月租金为4800元，支付方式“付三押一”等条款，租客陶某也表示愿意接受，这起因“优先承租权”产生的纠纷得到了圆满解决。
顾玉娟在节目中感言，《民法典》对房屋承租人的优先购买权和优先承租权作出明确的规定，意义十分重要。这两项法定权利适用于住宅租赁和商业租赁。可以防止出租人随意变更、解除租赁关系进而影响承租人的生活或经营秩序，目的在于保护承租人的基本生存权利或经营权利，减少租赁纠纷矛盾的发生，促进租赁市场健康有序发展。
来源：今日闵行